Решение о выдаче или невыдаче ссуды всегда должно приниматься, учитывая привлекательность самой заявки, а не желательность обеспечения. Обеспечение становится важным только после одобрения заявки на получение кредита. Тем не менее наличие подходящего обеспечения может стать основным пунктом в переговорах о выдаче ссуды. Определение форм обеспечения возврата кредита представляет собой гарантию этого возврата. Такая гарантия нужна при высокой степени риска просрочки платежа. Формы обеспечения возврата кредита гарантируют кредитору сохранность и мобильность его ссудного фонда. В банковской практике источниками погашения ссуд могут быть выручка от реализации продукции, а также имущество, которым располагает заемщик. Выручка от реализации продукции — основной источник погашения банковских ссуд. Но реальной гарантией возврата кредита она является лишь у финансовоустойчивых предприятий.
Минусы для заемщика: Большой пакет документов на предмет залогового обеспечения; Необходимость обязательного страхования имущества, предназначенного в качестве залога по кредиту; В некоторых случаях возникает необходимость заплатить арендную плату банку, в случае если предмет залога будет находиться на сохранении в банке на протяжении периода кредитования; Обязанность выплачивать кредитные платежи в строгие сроки и в необходимом размере. Практически невозможно отсрочить или пропустить выплату по кредиту, поскольку это может послужить поводом для банка, продать залоговое обеспечение. Недостатков, как видно, также более чем достаточно, но, все-таки в основном они ложатся на плечи банковского учреждения.
Возможные риски залогового кредитования. Рассмотрим этот момент опять же, как со стороны банка, так и со стороны заемщика.
Горячая линия 8 800 333-14-84 Договор займа может быть обеспечен залогом имущества. Обеспечение залогом даёт кредитору гарантию возврата долга. Если заёмщик не возвращает деньги, кредитор вправе продать заложенное имущество и взять вырученные средства в счёт суммы займа и процентов.
Для этого стороны при выдаче займа заключают дополнительное соглашение - договор залога. Такой договор кредитор (залогодержатель) заключает с владельцем имущества (залогодателем). Если у заёмщика нет имущества, подходящего для обеспечения займа, залог за него дают другие лица.
В юридических документах их называют третьими лицами. Обеспечение займа залогом имущества третьих лиц не следует путать с переуступкой по договору займа. Переуступка (договор цессии по договору займа) происходит, когда кредитор выбывает из договора займа и передаёт свои права на займ (уступает) другому лицу.
Изменение будущей стоимости и качества залога, полученного банком в обеспечение кредита. Залог не всегда легко оценить. Допустим в качестве залога банком получены товарно-материальные ценности: 1. Их стоимость в будущем может снизиться вследствие: — колебания спроса и предложения на рынке (на товарно-материальные ценности, недвижимость, ценные бумаги, например, после финансового кризиса 1998 г.) — хищения и других злоупотреблений.
Приведем пример. Заемщик передал банку в заклад определенное количество бразильского кофе в железных емкостях. Работником банка было пересчитано и сверено количество и срок хранения кофе по документам и фактически. По окончании срока действия кредитного договора кредит не был возвращен заемщиком.
При реализации банком залога в виде кофе было выявлено, что железные емкости содержат не кофе, а сыпучий материал соответствующего веса. Банк понес убытки. 2.
Относительно недавно, но уже достаточно прочно в банковскую практику вошел и такой вид залога, как залог имущества третьего лица (не являющегося должником в обеспечиваемом обязательстве). Рассмотрим, что следует учесть банку при заключении такого договора залога. Преимущества и недостатки залога имущества третьего лица по отношению к другим способам обеспечения обязательств В соответствии с п.1 ст.316 Гражданского кодекса залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
В этом случае третье лицо, не являющееся стороной обеспечиваемого обязательства, передает в залог банку (кредитору) принадлежащее такому третьему лицу на праве собственности (хозяйственного ведения) имущество в обеспечение обязательств должника по основному обязательству. Такое обеспечение имеет определенное сходство с обеспечением обязательства поручительством, гарантией, т.е.
Это вызвано тем, что залог имущества всего лишь предоставляет залогодержателю преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет предмета залога, но не лишает права других кредиторов третьего лица (залогодателя) обращать взыскание на такое имущество по иным обязательствам третьего лица, в т.ч. имеющим более высокую очередность удовлетворения требований. Так, в соответствии с п.2 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда РБ от 04.04.2007 № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — постановление № 26) нахождение имущества в залоге не препятствует другим кредиторам, кроме залогодержателя, заявлять требование об обращении взыскания на такое имущество, если у должника отсутствует иное имущество для удовлетворения требований кредиторов.
Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.
В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».
Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.
Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.
Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.
После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.
В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества. Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.
Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:
сумма кредита + начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту
Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:
Вы взяли кредит:
5 000 000 рублей * 11% * 5 лет = 7 750 000 рублей.
Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.
Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.
Цель — покупка квартиры
При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет:
14 000 000 * 10% * 10 лет = 28 000 000 рублей!
Образовалась разница в 21 000 000 рублей. В этом случае, нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительный залог. Однако, одним из условий ипотечных кредитов является собственный взнос на приобретаемое имущество. Обычно она варьируется от 30% до 70%. Детально об этом, я объясню вам в следующей теме.
Кредитоспособность заемщика - способность юридического или физического лица полностью и в срок рассчитаться по своим долговым обязательствам. Кредитоспособность заемщика в отличие от его платежеспособности не фиксирует неплатежи за истекший период или на какую-либо дату, а прогнозирует его платежеспособность на ближайшую перспективу. Оценивается она на основе системе показателей, которые отражают размещение и источники оборотных средств, результаты финанасово-хозяйственной деятельности заемщика. Выбор показателей зависит от множества факторов. Банки применяют сложную систему большого количества показателей для оценки кредитоспособности клиентов.
Кредитная сделка предполагает взаимоотношения двух субъектов - кредитора и заемщика. При этом для кредитора присутствует элемент риска: невозврата ссуженной стоимости заемщиком, неуплаты процентов по ссуде, нарушения сроков уплаты. Наличие такого риска предопределяют необходимость выбора банком показателей или целой системы показателей финанасово-хозяйственной деятельности, с помощью которых можно оценить вероятность выполнения заемщиком своих обязательств.
Изучение банками разнообразных факторов, которые могут повлечь за собой непогашение кредитов, или, напротив, обеспечивают их своевременный возврат, составляют содержание банковского анализа кредитоспособности.
При анализе кредитоспособности банки должны решить следующие вопросы:
1. Способен ли заемщик выполнить свои обязательства в срок?
2. Готов ли он их исполнить?
На первый вопрос дает ответ разбор финансово-хозяйственных сторон деятельности предприятий. Второй вопрос имеет юридический характер, а так же связан с личными качествами руководителей предприятия или же заемщика - физического лица.
Состав и содержание показателей, применяемых банками для оценки кредитоспособности, вытекают из самого понятия кредитоспособности. Они должны отразить финансово-хозяйственное состояние предприятий с точки зрения эффективности размещения и использования заемных средств и всех средств вообще, оценить способность и готовность заемщика совершать платежи и погашать кредиты в заранее определенные сроки. Способность своевременно возвращать кредит оценивается путем анализа баланса предприятия на ликвидность, эффективного использования кредита и оборотных средств, уровня рентабельности, а готовность определяется посредством изучения дееспособности заемщика, перспектив его развития, деловых качеств руководителей предприятий. В связи с тем, что предприятия значительно различаются по характеру своей производственной и финансовой деятельности, создать единые универсальные и исчерпывающие методические указания по изучению кредитоспособности и расчету соответствующих показателей не представляется возможным. В современной международной практике также отсутствуют твердые правила на этот счет, так как учесть все многочисленные специфические особенности клиентов практически невозможно.
Кредитный риск может быть связан со следующими обстоятельствами:
1. Нежедание клиента выполнять свои обязательства перед банком.
Данное обстоятельство в основном основано на психологии клиента. В связи с этим для работника кредитного отдела банка очень важен первый визит клиента. Здесь имеет значение такие моменты как: кто пришел в банк (руководитель или главный бухгалтер), какие документы принесены, как обоснована и аргументирована испрашиваемая сумма кредита.
Кредитному инспектору необходимо оценить личность руководителя предприятия. Для этого следует составить анкету с набором определенной информации. Поскольку кредит - синоним доверия, то помимо стандартной информации (ФИО, № и серия паспорта, возраст, национальность, образование и т.д.) стоит ввести в анкету данные о личном имуществе первого руководителя, его счетах в банке, семейном положении. Каждый пункт анкеты имеет свое значение и соответствует определенному количеству баллов. Допустим, возраст руководителя должен быть оценен с положительной и отрицательной стороны. Если, к примеру, руководитель молод, то значит энергичен, предприимчив, но, к сожалению, не имеет достаточного опыта.
2. Изменение будущей стоимости и качества залога, полученного банком в обеспечение кредита.
Залог не всегда легко оценить. Допустим в качестве залога банком получены товарно-материальные ценности:
1. Их стоимость в будущем может снизиться вследствие:
Колебания спроса и предложения на рынке (на товарно-материальные ценности, недвижимость, ценные бумаги, например, после финансового кризиса 1998 г.)
Хищения и других злоупотреблений. Приведем пример. Заемщик передал банку в заклад определенное количество бразильского кофе в железных емкостях. Работником банка было пересчитано и сверено количество и срок хранения кофе по документам и фактически. По окончании срока действия кредитного договора кредит не был возвращен заемщиком. При реализации банком залога в виде кофе было выявлено, что железные емкости содержат не кофе, а сыпучий материал соответствующего веса. Банк понес убытки.
2. Качество залога ухудшиться по причине неправильного хранения, стихийного бедствия, пожара и т.д.
В случае, если стоимость и качество залога не измелились и банк удачно реализует залог, деньги поступают на расчетный счет заемщика, с которого впоследствие должны быть переведены банку. Но при наличии у заемщика задолженности, например бюджету, в соответствии с очередностью платежей банк лишается суммы залога.
3. Неспособность заемщика обеспечить достаточный приток средств для погашения основного долга с процентами.
Оценка кредитоспособности включает: оценку дееспособности и правоспособности заемщика на основе изучения устава, учредительных документов и т.д., анализ баланса и финансовй отчетности заемщика. При этом для проверки достоверности отчетности банк может потребовать аудиторское заключение и проверить печать налоговой инспекции на балансе и др. финансовых документах.
При анализе банк интересует не сам баланс заемщика, а его предбразованная форма в так называемый “баланс банкира” (см. табл.3)
Таблица 3
|
I ОС и внеоборотные активы |
I Источники собственных средств |
|
II Оборотные активы (запасы и затраты; денежные средства, расчеты и пр. активы) |
II Расчеты и прочие пассивы |
При этом банк рассматривает насколько быстро актив можно превратить в деньги.
Все ликвидные средства расположены в активе баланса предприятия. Пассив - обязательства предприятия. Банк при анализе опирается на краткосрочные обязательства и долгосрочные обязательсва, если срок их погашения осуществляется в текущем году. Ликвидные средства заемщика банк распределяет в соответствии с классами. При этом банк сам принимает решение о составе того или иного класса:
I класс: деньги, касса, расчетный счет, валютный счет.
По некоторым методикам к первому классу также относятся лекгореализуемые фондовые краткосрочные ценные бумаги правительства, акции предприятий, в которых хотя бы 1 раз выплачивались дивиденды.
II класс: Дебиторская задолженность и легкореализуемые требования (расчеты с дебиторами за товары и услуги, расчеты по векселям полученным, расчеты с дочернимми предприятиями, с персоналом, с прочими дебиторами, авансы, выданные поставщикам и подрядчикам).
В большинстве российских банков кредиты физическим лицам предоставляются на основе анализа их платежеспособности с применением определенных понижающих коэффициентов к среднемесячному доходу. Важным вопросам является решение о стабильности получаемого заемщиком дохода в будущем.
Зачастую российские банки сталкиваются с проблемой невозможности адекватной оценки заемщика, так как не существует базы кредитных историй. В большинстве банков собирается информация о клиентах, но недостаток банковских баз данных - их локальность. Более того, нет формализованного подхода к ведению информационной базы, и в большинстве случаев даже крупные банки используют кредитные истории как субъективный фактор оценки.
Под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать:
1. Конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.
2. Юридические и экономические обязательства заемщика, указывающие на дополнительные конкретные источники погашения кредита в случаях его невозврата за счет основных источников.
Любое обеспечение должно рассматриваться только в последнюю очередь. Решение о выдаче или невыдаче ссуды всегда должно приниматься, учитывая привлекательность самой заявки, а не желательность обеспечения. Обеспечение становится важным только после одобрения заявки на получение кредита. Тем не менее наличие подходящего обеспечения может стать основным пунктом в переговорах о выдаче ссуды.
Определение форм обеспечения возврата кредита представляет собой гарантию этого возврата. Такая гарантия нужна при высокой степени риска просрочки платежа. Формы обеспечения возврата кредита гарантируют кредитору сохранность и мобильность его ссудного фонда. В банковской практике источниками погашения ссуд могут быть выручка от реализации продукции, а также имущество, которым располагает заемщик. Выручка от реализации продукции - основной источник погашения банковских ссуд. Но реальной гарантией возврата кредита она является лишь у финансовоустойчивых предприятий.
В российской банковской практике применяются такие формы обеспечения возвратности кредита, как договор залога; гарантии, поручительства; договор о страховании ответственности за непогашение кредита; соглашение о цессии в пользу банка требований к третьему лицу.
Залог имущества клиента является одной из распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита.
Сущность залога (см. табл. 4), согласно положениям п. 1 ст. 334 ГК РФ, заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). В зависимости от предмета залога можно выделить:
Залог имущества клиента (залог товаров в обороте, залог недвижимости (ипотека), залог ценных бумаг, залог депозитов, смешанный залог);
Залог имущественных прав клиента (залог прав на нематериальные активы, залог дебиторской задолженности).
Залог, сопровождаемый залоговым обязательством дает особые права банку по распоряжению заложенным имуществом: он может перевести его на хранение на собственные склады либо сдать на ответственное хранение заемщику.
Величина залога всегда больше суммы предоставленного кредита. Чем больше маржа, тем обеспеченность кредита выше. Максимальная сумма кредита обычно составляет 90-95% обеспечения ссуд.
Таблица 4
Преимущества и недостатки залога
|
Преимущества |
Недостатки |
|
1. Залог позволяет обеспечить наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит |
1. Залог не дает кредитору в большинстве случаев уверенности в быстром и полном удовлетворении своих требований, так как обращение взыскания на предмет залога осуществляется чаще всего по решению суда. Затем следует процедура реализации, что требует значительных средств и времени |
|
2. Залог обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами |
2. Неплательщиками кредитов могут выступать организации, зарегистрированные в качестве недоимщиков по платежам в бюджет и внебюджетные фонды. Необходимо учитывать положения ст. 855 ГК РФ, которыми устанавливаются правила очередности удовлетворения требований при недостаточности денежных средств на его текущих и расчетных счетах. |
|
3. Реальная опасность потерять имущество (предметом залога является, как правило, особо ценное, ликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом |
3. Одно и то же имущество может передаваться в залог неоднократно. Каждый последующий кредитор не знает о том, что его обязательство обеспечивается залогом имущества, уже ранее заложенного договором о залоге. |
|
4. В случае, если предметом залога оказались неликвидные товары в обороте, то вероятность своевременного возмещения стоимости кредита невелика. |
Не раздумывают над тем, что предлагать в залог. Если нет собственного жилья, в залог отдается приобретаемая квартира. Если есть - ипотека берется под залог имеющейся недвижимости. Между тем каждое обеспечение имеет свои особенности.
Сначала о плюсах
У не имеющего жилья покупателя нет выбора, что предлагать банку в залог. А вот улучшающий свои жилищные условия собственник должен перед сделкой взвесить все плюсы и минусы вариантов залога имеющегося или приобретаемого жилья.
Как отмечает директор петербургского филиала банка DeltaCredit Ирина Илясова, сегодня число заемщиков, обращающихся в банк за ипотекой по второму разу, составляет порядка 20%. А руководитель группы ипотеки компании «Строительный трест» Максим Разуменко констатирует, что есть заемщики, успевшие трижды выплатить ипотеку и взявшие кредит в четвертый раз.
Таким образом, число граждан, оказывающихся перед выбором предмета залога, растет год от года.
Начнем с плюсов залога «старой» квартиры (такой кредит иногда еще называют ломбардной ипотекой). Как подсказывает начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка Ирина Ступаева, в ряде кредитных организаций процентные ставки для продуктов с таким залогом ниже.
Правда, тенденция такова, что банки постепенно сокращают разрыв между ставками для ипотеки с разными типами залогов. И данное преимущество в перспективе исчезнет.
Второй плюс вступает в силу, если ипотека берется для покупки квартиры на первичном рынке. «Плюс ипотеки под залог имеющегося жилья в том, что она позволяет купить любую квартиру вне зависимости от аккредитации конкретного объекта банком», - поясняет руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Напомним, что банки кредитуют покупку первички только в аккредитованных новостройках. А застройщики, аккредитовавшись в пяти-шести банках, обычно успокаиваются.
Определенную выгоду сулит заемщикам участие в программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) «Переезд». По условиям предложения, заемщику на продажу старого жилья дается отсрочка до двух лет. И, кстати, данная программа есть в продуктовых линейках региональных операторов Агентства.
Но главное - не нужно копить на первый взнос. И многие банки в рекламных целях такую ипотеку называют «ипотекой без первоначального взноса».
Если плох сам залог
Впрочем, граждан, имеющих в собственности недвижимость и желающих отдать ее в залог, может ожидать разочарование. Банки принимают в обеспечение далеко не все объекты вторичного рынка.
Так, никто из банкиров не станет кредитовать объекты, входящие в программу реновации хрущевок. То же самое относится и к городской программе развития исторического центра Петербурга. Да и в целом к объектам, построенным более 50 лет назад, кредиторы будут относиться с повышенной осторожностью.
Кроме того, банки могут отклонить заявку из-за высокого процента износа здания, наличия неутвержденных перепланировок или, например, из-за того, что перекрытия в доме деревянные.
В качестве решения проблемы можно посоветовать обращаться с заявкой сразу в несколько банков, поскольку требования к предмету залога у кредиторов различаются. «Наше ипотечное агентство от лица заемщика одновременно подает заявки в среднем в три банка, - рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. - Плюсы в том, что везде требуется примерно один и тот же пакет документов, и у клиента есть право выбора более подходящих для себя условий кредитования».
Ценовая чехарда
Другим недостатком ипотеки под залог имеющегося жилья является ограниченный размер получаемой заемщиком суммы.
«Надо иметь в наличии квартиру определенной стоимости, - поясняет Алексей Новиков. - Например, если покупателю нужно взять кредит в размере 3 млн руб., то стоимость закладываемой недвижимости должна быть не меньше 3,6 млн руб.».
Проще говоря, обычно кредиторы обещают выделить сумму, близкую к 70% стоимости залоговой квартиры. При этом банковский сотрудник часто оценивает квартиру с дисконтом. То есть в реальности предлагаемая банком сумма может оказаться вдвое ниже ожидаемой.
Справедливости ради сообщим, что ограничения по размеру кредита присутствуют и в банковских продуктах под залог приобретаемой квартиры. Полную стоимость жилья одалживать заемщику у банкиров не принято. Часть суммы клиент должен сам оплатить первоначальным взносом. Обычно это 10 - 15%, но есть банки, выставляющие соискателю кредита более жесткие условия.
Так, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Открытие» Сергей Столбунов и директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марина Спиридонова сообщили БН, что в их кредитных организациях верхний порог займа составляет 80% от стоимости приобретаемого жилья.
Соответственно, выбравшим ломбардный кредит заемщикам следует заранее выяснять у банков, какую предельную сумму те смогут предоставить. При этом в интернете можно найти ресурсы, позволяющие бесплатно оценить недвижимость с погрешностью всего в 10%.
Не нарушая границ
Следующим минусом ипотеки с залогом имеющейся квартиры ряд специалистов считает выставляемые банком ограничения на использование полученных денег.
Как напоминает Алексей Новиков, кредитование под залог имеющегося жилья делится на два типа. Целевой кредит - когда деньги выделяются непосредственно на покупку жилой недвижимости и их использование должно быть подтверждено документально. И нецелевой - когда средства могут выдаваться на любые нужды, при этом отчет не требуется.
Но ставки по нецелевым кредитам выше, и заемщики вынуждены выбирать вариант, требующий отчета.
«К минусам кредитования под залог имеющегося жилья можно отнести то, что фактическое использование кредитных средств возможно только на цели, изначально указанные заемщиком», - поясняет менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» Лилия Чечельницкая. В случае непредоставления документов, подтверждающих целевое использование кредитных средств, банк вправе потребовать выплаты штрафа, а кредит будет признан нецелевым, что приведет к увеличению процентной ставки.
С другой стороны, такой подход дисциплинирует заемщиков. Напомним, что сегодня средний срок одобрения кредита банком редко превышает три дня. В то же время, например, на рынке новостроек сроки бронирования квартиры при желании клиента воспользоваться ипотекой составляют от десяти дней до трех недель. Успеть нетрудно.
Без страха и упрека
Часть потенциальных заемщиков видит недостаток ломбардной ипотеки в более высокой нагрузке расходов на страхование. При кредитовании под залог приобретаемого жилья на период до оформления права собственности ряд банков требует только страхование жизни и здоровья. При кредитовании под залог имеющегося жилья обычно страхуются три риска (жизнь и здоровье; недвижимое имущество; титул - потеря права собственности). Отказ от пакетной услуги «карается» заметным увеличением процентной ставки.
Но далеко не все соискатели считают эти выплаты бессмысленными расходами. Ведь это, по сути, обязательство страховщика оказать заемщику финансовую помощь при наступлении неблагоприятных событий в его жизни.
Кроме того, напомним, что обычно тариф по страхованию титула составляет 0,15% от размера кредита. При страховании жизни заемщика тариф зависит от возраста и пола (0,3-1,5%). А при страховании предмета залога (имущества) цифры также начинаются с 0,15%. Таким образом, дополнительная нагрузка для заемщика ломбардной ипотеки будет незначительной.
Наконец, теоретически у владельца залоговой квартиры может появиться следующая проблема. «Если клиент планирует продать залоговую недвижимость для погашения кредита, не всякий банк даст согласие на такие действия», - подсказывает Ирина Ступаева. Уточним: кредитор может воспротивиться, если денег от продажи «старой» квартиры будет не хватать для покрытия займа. Иначе говоря, не захочет оставлять долг без залога.
Но в этом случае можно вспомнить о новой квартире. И, как поясняет управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева, при необходимости замена залога в ее банке возможна. Иначе говоря, многие банки в подобных ситуациях идут заемщикам навстречу.
Кстати, берущий кредит под залог имеющейся недвижимости заемщик еще на стадии подписания договора должен допускать вероятность того, что ему может потребоваться продавать залог. А значит, собственник обязан заранее узнать позицию кредитора.
Подытожим: при ближайшем рассмотрении проблемы, характерные для ломбардной ипотеки, или не слишком значимы, или решаемы.
1. Фактически залогодержатель резервирует имущество залогодателя. При этом предметом залога может быть как имущество (движимое и недвижимое), так и имущественные права. Отметим, что даже товары на полке магазина могут быть предметом залога (залог товаров в обороте).
2. При неисполнении обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на это имущество.
3. Обязательства залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед другими кредиторами (т.е. вначале удовлетворяются требования залогодержателя).
4. Установлен запрет на распоряжение имуществом без разрешения залогодержателя, при этом нарушение данного запрета не влечет прекращения залога, даже если имущество отчуждено добросовестному приобретателю.
5. Установлена диспозитивная обязанность того, у кого находится предмет залога, страховать предмет залога от риска утраты.
6. В соответствии с п.6 ст.340 ГК РФ предметом залога могут быть вещи и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В этом случае право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества или права (п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1998г. N26*(53)).
7. Необходимо обратить внимание на то, что залогодателем по договору залога может быть не только сам должник, но и третье лицо.
8. Заклад (т.е. залог с передачей вещи залогодержателю) практически гарантирует обеспечение исполнения обязательств, поскольку "увод" данного имущества практически невозможен.
9. Из стоимости предмета залога оплачиваются все расходы кредитора - проценты, неустойки, возмещаются убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также расходы залогодержателя, необходимые на содержание заложенной вещи и взыскание, причем к моменту удовлетворения (ст.337 ГК РФ).
10. Залогом может быть обеспечено даже обязательство должника перед поручителем по возврату денежных средств в случае их оплаты по договору поручительства (постановление ФАС Уральского округа от 26 июня 2008г. по делу NФ09-4554/08-С6).
11. Спор об обращении взыскания на предмет залога - недвижимое имущество может быть предметом третейского разбирательства (Определение ВАС РФ от 23 июля 2007г. N6863/07*(54)).
12. Если даже предмет залога продан с торгов в пользу третьих лиц (взыскателей по другим долгам залогодателя), залог сохраняется и залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на предмет залога (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2008г. NФ08-1632/08).
13. В целях исключения проблем, связанных с государственной регистрацией смены залогодержателя (или же регистрации самого договора уступки)*(55) в результате уступки прав по основному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества, целесообразно оформлять закладную, удостоверяющую права, как по основному договору, так и по договору об ипотеке (ст.13-18 Федерального закона от 16 июля 1998г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(56) (далее - Закон об ипотеке)). Закладная может быть продана по обычному договору купли-продажи, в результате подписания которого прежний владелец закладной проставляет отметку на закладной о передаче прав новому владельцу. Это влечет переход прав кредитора и залогодержателя к новому владельцу закладной и не требует государственной регистрации.
Минусы залога
1. Наибольшей степенью сохранности обладает лишь недвижимое имущество. Такие виды имущества, как товары в обороте, автотранспортные средства и иные движимые вещи, если данное имущество не передано на хранение залогодержателю, могут и не "остаться на месте", когда за ними придет пристав. Недобросовестный контрагент, как правило, продает данное имущество, сдает в ломбард, на запчасти, и найти данный предмет после наступления просрочки практически невозможно. В частности, залог автотранспортных средств до настоящего времени в органах ГИБДД не регистрируется, что способствует совершению мошеннических действий*(57).
2. Достаточно сложная процедура оформления договора залога, требующая профессиональной юридической подготовки, затрат на государственную пошлину (при ипотеке*(58)) и времени.
3. Достаточно трудоемкая процедура обращения взыскания и реализации с торгов.
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология -
