Каждый, кто хоть раз сталкивался с рынком недвижимости, сталкивался и с риелторами.
Сегодня эта профессия очень востребована, но даже несмотря на это, многие не знают точно, что именно входит в круг обязанностей этих специалистов.
Итак, для начала следует разобраться, кто же такой риелтор. Само название профессии происходит от английского слова «realtor».
Сегодня специалистами в данной области могут быть как частные люди, так и крупные компании, сфера деятельности которых заключается в посреднических услугах при заключении сделок, связанных с недвижимостью . Они занимаются тем, что сводят партнеров для купли, аренды или продажи разнообразного жилья и коммерческой недвижимости.
Таким образом, риелтор – это специалист по недвижимости. В числе характерных признаков этой профессии следует назвать ненормированный рабочий день, а также заработную плату, которая исчисляется по проценту от суммы сделки.
Чтобы быть успешным в этой сфере деятельности, человек должен быть целеустремленным и активным.
Основными функциями риелтора являются поиск клиентов, проведение консультаций и переговоров, периодический мониторинг рынка недвижимости, а также полное сопровождение сделки с недвижимостью. Последнее подразумевает сбор необходимого пакета документов, заключение договора.
В некоторых случаях в эту категорию входит и оценка недвижимости. Однако здесь есть важный нюанс: оказывать такую услугу может далеко не каждый риелтор. Она доступна только сертифицированным специалистам, если человек им не является, то права на этот вид услуг у него нет.
Работа риелтора с клиентом подразумевает заключение договора в письменной форме. В этом документе содержится весь перечень услуг, которые станет оказывать специалист. Таким образом, агент станет представителем интересов своего клиента и будет действовать в его пользу в соответствии с текущим законодательством.
В сферу обязанностей входит обязательное знание земельного, жилищного и семейного кодексов, различных нормативов и правовых актов. В отдельных случаях моментом сделки работа риелтора не ограничивается, в его обязанности может входить и обслуживание после продажи или покупки недвижимости.
В числе основных обязанностей следует отметить:
Необходимо также отметить и ряд прав риелтора. К примеру, он имеет право отказать в консультации по вопросу, не входящему в список услуг, закрепленных договором, или же не входящему в сферу его компетенции. При этом специалист не несет ответственность. Важно отметить, что при этом, если речь идет об объекте недвижимости, то специалист обязан дать клиенту полную информацию.
Если в процессе заключения сделки были допущены ошибки в оформлении документов на уровне учреждений или государственных служб, то ответственности за них специалист не несет. Однако опытные агенты чаще всего заранее позволяют избежать подобных проблем.
Риелтор является представителем клиента, но при этом он не имеет права назначать или изменять цену недвижимости, установленную клиентом. Также он не имеет права рекламировать объект. Последнее может быть отменено, если в договоре прописан соответствующий пункт или после личного согласия клиента.
Стоимость услуг риелтора сильно варьируется в зависимости от региона.
Чаще всего речь идет о нескольких тысячах рублей. Важно отметить, что уровень заработной платы риелтора напрямую зависит от его активности – оплата труда чаще всего пропорциональна количеству заключенных сделок.
Оклад подобного специалиста относительно невелик, главным источником дохода является процент от суммы сделки. В отдельных случаях комиссионные и стоимость услуг риелтора могут доходить и до миллиона рублей.
В первой части договора указываются данные сторон, а также полные сведения о юридическом лице, включая его наименование согласно уставу. Договор подписывается от имени агента или генерального директора. В первом случае важно, чтобы агент имел право подписи. Чаще всего оно дается доверенностью, которая подписана самим генеральным директором.
В данном разделе уточняется, какие услуги станет предоставлять агент. Здесь же содержится полное описание объекта и его цена, в которую уже включено вознаграждение. Цена указывается среднерыночная, но, если объект долгое время не продается, она может быть изменена на более низкую после переговоров с клиентом.
В данном разделе оговаривается стоимость услуг агента. В зависимости от конкретного агентства указывается или фиксированная плата, или процент от сделки. Точная сумма зависит по большей части от региона, к примеру, в Москве она окажется намного выше, чем в провинции.
Указывается здесь и порядок оплаты. Чаще всего вознаграждение выплачивается агенту не позднее того дня, когда он полностью выполняет условия договора, то есть по факту подписания акта выполненных работ.
Оплату производит клиент, но некоторые риелторы также спрашивают оплату и с покупателя, что является по сути навязыванием услуг.
В разделе «обязательства» указываются права и обязанности сторон. Все они в подробностях уже упоминались чуть выше.
Если клиенту требуются какие-либо дополнительные услуги, их следует указывать именно здесь.
Очень важно в данном разделе не допускать каких-то общих фраз и уточнять конкретную ответственность за срыв сделки. Объемы такой ответственности оговариваются в рамках законодательства. Также оговаривается и ответственность агента, если сделка будет оспариваться в суде третьими лицами.
Также четко оговаривается и ответственность клиента. Чаще всего, в случае разрыва договора по инициативе клиента ему придется заплатить половину от суммы агентского вознаграждения, а также возместить расходы, которые уже успел понести риелтор.
Очень важно, чтобы в документе значился четкий срок действия . Многие агентства пытаются схитрить и указывают в сроке «до выполнения обязательств». Данный подход крайне невыгоден для клиента.
Кроме того, если не указаны санкции за невыполнение обязательств в срок, подписывать эту бумагу не рекомендуется. Не стоит также заключать договор на длительный срок, так как лучше после его перезаключить, чем искать возможность отказаться от услуг.
Клиент должен настоять на том, чтобы каждая указанная в договоре услуга была обязательно документально закреплена
. К примеру, факт получения денег должен сопровождаться получением расписки.
Второй экземпляр договора и всех связанных бумаг должен находиться у клиента. Если возникнет спорная ситуация, они помогут быстро доказать факт правоты стороны, а вот без них убедить суд в своей правоте будет весьма и весьма проблематично.
Также в договоре следует обязательно оговорить цену рекламных услуг, если агентство будет их оказывать. Здесь упоминается объем, средства и периодичность размещения всей рекламной информации.
Отдельно следует отметить термин «черный риелтор». Чаще всего под этим термином подразумевается мошенник , который специализируется на рынке недвижимости.
Однако экономический словарь дает совершенно иную трактовку термина. Под черным риелтором подразумевается специалист без лицензии , который работает в одиночку.
Таким образом, официально он не имеет право предоставлять упомянутые выше услуги. Важный момент: не стоит считать всех черных риелторов поголовно мошенниками и обманщиками, среди них есть и настоящие специалисты, которые и в самом деле смогут помочь.
Об особенностях работы агентов в сфере недвижимости рассказано в следующем видеосюжете:
Риелтор - это специалист по сделкам с недвижимостью. Он помогает клиентам купить, продать, сдать в аренду или снять жилье и другие помещения. Чтобы успешно выполнять свои обязанности, риелтор должен не только хорошо разбираться в жилищном, земельном и гражданском законодательстве РФ, но и уметь легко общаться и устанавливать деловые связи. Представляем вам должностную инструкцию риелтора .
Должностная инструкция риелтора
УТВЕРЖДАЮ
Генеральный директор
Фамилия И.О.________________
«________»_____________ ____ г.
1. Общие положения
1.1. Риелтор относится к категории технических исполнителей.
1.2. Риелтор назначается на должность и освобождается от нее приказом генерального директора организации.
1.3. Риелтор подчиняется непосредственно начальнику отдела по работе с недвижимостью.
1.4. На время отсутствия риелтора его права и обязанности выполняет лицо, назначенное в установленном порядке.
1.5. На должность риелтора назначается лицо, имеющее среднее профессиональное образование и специальную подготовку (курсы риелторов) по установленной программе без предъявления требований к профилю и стажу работы.
1.6. Риелтор должен знать:
- нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью;
- действующие расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью;
- основы рыночной экономики;
- агентства, работающие на рынке недвижимости, контактные данные агентств, и виды оказываемых ими услуг;
- основы рыночной экономики;
- условия налогообложения юридических и физических лиц;
- организацию осуществления операций с недвижимостью;
- правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;
- методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости;
- конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;
- основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости;
- порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды;
- действующие ценники и прейскуранты;
- организацию рекламной работы и правила рекламирования объектов недвижимости;
- основы земельного, жилищного и трудового законодательства;
- основы психологии, приемы и методы делового общения и ведения переговоров, правила установления деловых контактов, этику делового общения;
- правила и нормы охраны труда;
- правила внутреннего трудового распорядка.
1.7. Риелтор руководствуется в своей деятельности:
- законодательными актами РФ;
- Уставом компании, Правилами внутреннего трудового распорядка, другими нормативными актами компании;
- приказами и распоряжениями руководства;
- настоящей должностной инструкцией.
2. Должностные обязанности риелтора
Риелтор выполняет следующие должностные обязанности:
2.1. Осуществляет работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов.
2.2. Получает и обрабатывает информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов.
2.3. Изучает спрос и предложение на рынке недвижимости.
2.4. Регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр.
2.5. В отдельных случаях заключает эксклюзивные договоры между собственниками и агентством.
2.6. Осуществляет поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты.
2.7. Организует ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости.
2.8. Оформляет заявки покупателей, подбирает или предлагает варианты продаж или сдачи внаем.
2.9. Согласовывает договорные условия, оформляет операции с недвижимостью.
2.10. Оказывает помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок.
2.11. Информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультирует по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям.
2.12. Организует подписание договоров купли-продажи или передаче в аренду объектов недвижимости.
2.13. Содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность.
2.14. Представляет интересы клиентов для заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность.
2.15. Представляет интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующими в оформлении сделок.
2.16. Составляет установленную отчетность о выполненной работе.
3. Права риелтора
Риелтор имеет право:
3.1. Знакомиться с проектами решений руководства предприятия, касающихся его деятельности.
3.2. Запрашивать лично или по поручению непосредственного руководителя от руководителей подразделений предприятия и специалистов информацию и документы, необходимые для выполнения его должностных обязанностей.
3.3. Вносить на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию работы, связанной с предусмотренными настоящей инструкцией обязанностями.
3.4. В пределах своей компетенции сообщать своему непосредственному руководителю о всех выявленных в процессе своей деятельности недостатках и вносить предложения по их устранению.
3.5. Требовать от руководства предприятия оказания содействия в исполнении им его должностных обязанностей и прав.
4. Ответственность риелтора
Риелтор несет ответственность за:
4.1. Ненадлежащее исполнение или неисполнение своих должностных обязанностей, предусмотренных настоящей должностной инструкцией, - в пределах, определенных действующим трудовым законодательством Российской Федерации.
4.2. Правонарушения, совершенные в процессе осуществления своей деятельности, - в пределах, определенных действующим административным, уголовным и гражданским законодательством Российской Федерации.
4.3. Причинение материального ущерба - в пределах, определенных действующим трудовым и гражданским законодательством Российской Федерации.
Ирина Давыдова
Время на чтение: 6 минут
А А
Агент по недвижимости – это специалист, который подбирает и покупает недвижимость, а затем продает ее или обменивает. Деятельность агента по недвижимости непростая. Рассмотрим, что необходимо для того, чтобы стать профессионалом своего дела.
Большинство агентов по недвижимости занимаются частной практикой и работают в частной компании сами на себя. Им приходится быть еще и предпринимателями. Реже, но все же, встречаются специалисты, местом работы которых является агентство недвижимости, либо инвестиционная компания, либо любая другая организация, деятельность которой связана с операциями в сфере недвижимости.
Чтобы представлять, кто такой агент, следует знать, чем он занимается.
В обязанности риэлтора входит:
В современном мире профессия агента по недвижимости распространена.
Все дело в том, что она несет много преимуществ:
Есть и минусы профессии агента по недвижимости:
Пожалуй, специалисты, которые смогли пройти первые полгода сложной работы, могут подтвердить, что дальше будет легче. Так как контактная база данных будет со временем расширяться, клиентов будет становиться больше, некоторые сделки будут «падать» на вас сами.
Для того чтобы стать специалистом в области продаж, аренды, обмена недвижимости, следует пройти обучение.
Какое же образование необходимо риэлтору?
Конечно же, в России полно вузов, в которых обучают мастерству агента по недвижимости, но иметь высшее образование могут не все. Причин много, недостаток денежных средств, нехватка времени и т.п. Иметь диплом о высшем образовании для риэлтора – это круто, но главное запомните, что можно просидеть за партой пару лет и ничему так и не научиться. Диплом в частной практике для агента не важен.
Сегодня практически во всех операциях с недвижимостью участвуют риэлторы. Ведь гораздо проще обратиться к специалисту, чем задумываться самому о всех сложных нюансах при действиях с недвижимостью. Но нужно четко знать обязанности агента и требовать их соблюдения от него.
Риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом. Он не только просматривает объекты, которые выставлены на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и оформления жилья от момента заключения договора до получения им необходимых бумаг на недвижимость (либо денег, если недвижимость нужно было продать).
Перечень основных обязанностей агента:
Вкратце, риэлтор обязан искать покупателей/продавцов/сдающих в аренду недвижимость, организовывать переговоры и оформлять необходимые бумаги.
В остальном обязанности агента зависят от оформленного договора, так как есть несколько типов посреднических договоров.
Права агента при продаже недвижимости:
Перечень обязанностей риэлтора:
Обязанности риэлтора при покупке квартиры:
Оценка недвижимости не является обязанностью риэлтора и он не имеет права её проводить платно, если он не сертифицированный специалист. Риэлтор обязан лишь первично оценить возможные варианты для покупки, чтобы информировать клиента.
Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду. Помощь включает:
Обязанности риэлтора при аренде жилья практически идентичны его обязанностям при покупке/продаже, основное отличие в типах составляемых документов.
Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.
При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.
Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса. В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:
Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.
Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.
В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.
Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того). Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.
Агент не обязан:
Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.
При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:
Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.
Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.
Риэлтор это кто и чем занимается? Что нужно знать риэлтору по недвижимости?
Что делает риэлтор при продаже квартиры? Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья. Получи заказ на свои услуги, он производит осмотр объекта, обсуждает с потенциальным клиентом детали продажи и их взаимоотношений.
Как происходит продажа квартиры через риэлтора, для чего он нужен?Хороший риэлтор оценивает не только предлагаемую к продаже квартиру. Он должен изучить район, дом, в котором она располагается, прилегающую территорию, наличие инфраструктуры.
Требуется проверить полномочия клиента на распоряжение квартирой, наличие .
Риэлтор должен получить исчерпывающую информацию о продаваемому объекту, в том числе, об имеющихся недостатках и проблемах. На основании указанных сведений, ситуации на рынке аналогичного жилья риэлтор определяет продажную цену квартиры.
После встречи и осмотра жилья переходят непосредственно к заключению соглашения с риэлтором. Оформление документа обычно проходит в офисе риэлторской компании.
В идеале документ должен отвечать интересам обеих сторон, поскольку как риэлтор, так и продавец несут определенные риски. Поэтому важно максимально подробно определить нюансы взаимоотношений сторон.
Следует обсудить условия продажи, вознаграждение риэлтора, размер текущих расходов, ответственность за нарушение сделки или отказ от нее.
Для организации риэлтору понадобятся бумаги на квартиру, доступ в помещение для его демонстрации покупателям. Работу риелтора, как правильно ее организовать и пошаговая инструкция представлены далее.
Оформив отношения с собственником жилья, риэлтор переходит к поиску потенциальных покупателей. Для распространения сведений о продаваемой квартире используются любые информационные каналы. Подаются объявления о продаже в газеты, на сайты объявлений в Интернете.
Если у риэлторской компании есть свой сайт, то информация размещается и на нем. Не стоит пренебрегать и такими способами, как расклейка объявлений о продаже, распространение информации среди друзей, знакомых, бывших клиентов.
Важно продумать не только где разместить объявление, но и что в нем написать. Сведения должны отражаться достоверно и полно.
Требуется коротко и емко указать основные характеристики и преимущества объекта. В объявлении нужно написать и контакты для связи с риэлтором. Данные продавца в этом случае не указываются.
Как заключить сделку с риэлтором?
Когда покупатель на квартиру найден, важно согласовать нюансы будущей сделки с каждой из ее сторон.
Обычно процедура ее заключения выглядит следующим образом. Риэлтор извещает клиента об откликнувшихся на предложение покупателях.
После согласования он обсуждает нюансы сделки с покупателем, принимает от него аванс в обговоренной с продавцом сумме.
Потом нужно проверить наличие всех требуемых для сделки бумаг, подготовить договор, назначить дату подписания документов.
Перед встречей стоит провести инструктаж каждой стороны. Собственник квартиры и ее покупатель должны прийти на встречу с паспортами, иными документами, подтверждающими полномочия и личность сторон сделки.
Важно заранее обсудить способ передачи денег, порядка регистрации перехода прав по сделке, передачи квартиры новому владельцу.
Риэлтор выступает в роли посредника, помогает сторонам согласовать все нюансы сделки, правильно оформить договор.
В оформлении сделок через риэлтора есть преимущества для каждой из сторон. Владельцу квартиры не нужно тратить время на размещение объявление о продаже, поиск покупателей, переговоры с ними.
Заключая соглашение на услуги риэлтора, продавец желает получить быструю и выгодную продажу жилья. Покупатели надеются, что при покупке через риэлтора сделка будет юридически чистой. Хороший специалист проводит полное обследование продаваемой квартиры и ее владельца.
Для заключения сделки требуется установить наличие или отсутствие:
Риэлтор при заключении соглашения на оказание услуг, берет на себя сопровождение сделки от начала и до конца. При добросовестном исполнении риэлтором своей работы выигрывают все стороны сделки.
Продавцам и покупателям не нужно самостоятельно организовывать процесс продажи, составлять документы, вникать в нюансы сделки.
Опытные специалисты для привлечения клиентов предлагают дополнительные услуги в плюс к оформлению с продажи. Они могут заключаться в получение необходимых для сделки справок, представление интересов клиента при ее регистрации, помощь в страховании имущества.
Нюансы работы с риэлтором по доверенности
Подписание договора по реализации квартиры должно проходить в присутствии ее собственника и покупателя. Но обеспечить личное участие клиента в сделке не всегда получается.
Если продавец проживает в другом городе, тяжело болен или имеет иную уважительную причину для неявки, то оформляется доверенность на представителя. Участие в сделке представителя сопряжено с определенным риском.
Для важно проверить действительность доверенности, срок ее действия, объем переданных представителю полномочий.
Доверитель по закону имеет право в любой момент прекратить действие документа. По возможности риэлтор пытается договориться с клиентом о личной явке на сделку.
Если явка невозможна, то непосредственно перед подписанием бумаг следует убедиться в желании клиента ее заключить. Лучше получить от него письменное подтверждение на заключение сделки по доверенности.
Какова стоимость консультации риэлтора? Преимущества заключения сделок через риэлтора очевидны. Но за услуги квалифицированного специалиста придется заплатить.
Стоимость может варьироваться в зависимости от объема работы, срока договора, цены сделки, сложности работы. Цены на услуги риэлторских фирм могут различаться и в разных регионах страны.
Обычно определяется в процентах от цены продажи квартиры. Проценты с продажи устанавливаются в пределах 2-5%.
Не воспрещается указание вознаграждения в твердой сумме. Главное, подробно прописать размер вознаграждения, сроки его уплаты, порядок внесения. У клиента на руках должен остаться документ, подтверждающий оплату.
Для успешного сотрудничества с риэлтором важно внимательно отнестись к заключению соглашения на риэлторские услуги.
Перед его заключением следует проверить личность и квалификацию риэлтора. Предлагаемый для подписания договор нужно хорошо изучить. Не стоит торопиться и подписывать его сразу. Важно уделить внимание деталям, отразить все условия продажи и требуемые от риэлтора действия.
В договор нужно включать подробное описание продаваемой квартиры, ее стоимость, положения об обязанностях риэлтора, размере вознаграждения.
Нужно внимательно изучить пункты об ответственности за нарушение условий соглашения. Если отдельные пункты договора настораживают или непонятны, не стоит бояться попросить их разъяснения или уточнения. Риэлторы заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому могут пойти на уступки.
